Facility Management

Zum Inhalt:

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

• Historische Entwicklung, Begriff, organisatorische Einordnung und normativer Rahmen des Facility Managements
• Kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement
• Flächenmanagement
• Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus
• Nachhaltige Immobilien zwischen Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit
• Organisatorische Aspekte des Facility Managements
• Ausschreibung und Vergabe von Facility Management-Leistungen
• Der Markt für Facility Management
• DV-Unterstützung im Facility Management

Das Buch ist geeignet für Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer, wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Geografie, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.

Zu den Autoren:

Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS ist Studiendekan des Studienzentrums Finanzwirtschaft sowie Studiengangleiter Finanzdienstleistungen, Immobilienwirtschaft und Versicherung an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg (DHBW) in Stuttgart. Daneben fungiert er als wissenschaftlicher Leiter der Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) und ist Mitherausgeber und Wissenschaftlicher Leiter der Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis (ZfiFP).

Dipl. Kfm. Thomas Wagner MRICS ist seit über 20 Jahren in leitender Funktion auf internationaler Ebene im Real Estate Asset Management und Real Estate Banking tätig. Daneben ist er Dozent an der TU Berlin am Masterstudiengang Real Estate Management.

Facility Management

Handbuch für Studium und Praxis

von

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS

und

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner MRICS CIWM

3., vollständig überarbeitete Auflage

Verlag Franz Vahlen München

IXInhaltsverzeichnis

Vorwort

Abbildungsverzeichnis

1 Entwicklung des Facility Managements

1.1 Einführung

1.2 Die historische Entwicklung des Facility Managements

1.2.1 Erste Ansätze

1.2.2 Die Ursprünge des Facility Managements

1.2.3 Die Funktion des Facility Managers

1.2.4 Lehre und Ausbildung

1.3 Die Entwicklung des Facility Managements – ein internationaler Vergleich

1.3.1 Facility Management in den USA

1.3.2 Facility Management in Europa

1.3.2.1 Facility Management in Deutschland

1.3.2.2 Facility Management in Großbritannien

1.3.2.3 Facility Management in Frankreich und den Niederlanden

2 Begriff und organisatorische Einordnung des Facility Managements

2.1 Einführung

2.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“

2.2.1 Ansätze der Begriffsbestimmung

2.2.1.1 Definition DIN (DIN EN 15221-1)

2.2.1.2 Definition GEFMA (GEFMA 100-1)

2.2.1.3 Definition IFMA

2.2.1.4 Definition VDMA

2.2.1.5 Definition Gebäudemanagement (DIN 32736)

2.2.2 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze

2.2.3 Die Funktionsbereiche des Facility Managements

2.2.3.1 Strategisches und operatives Facility Management

2.2.3.2 Kaufmännisches Gebäudemanagement

2.2.3.3 Technisches Gebäudemanagement

2.2.3.4 Infrastrukturelles Gebäudemanagement

2.2.3.5 Flächenmanagement

2.3 Einordnung des Facility Managements im Real Estate Management

2.3.1 Definition und Zielsystem des Real Estate Managements

2.3.2 Abgrenzung der verschiedenen Funktionen des Real Estate Managements

2.3.2.1 Portfolio Management

2.3.2.2 Asset Management

2.3.2.3 Corporate Real Estate Management

2.3.2.4 Facility Management

2.3.2.5 Gebäudemanagement

X 2.4 Ziele und Erfolgsfaktoren im Facility Management

2.4.1 Unterschiedliche Funktionen und Interessen im Facility Management-Prozess

2.4.2 Ziele von Non Property Companies (Eigennutzern)

2.4.3 Ziele von Property Companies (Eigentümern)

2.4.4 Ziele von Mietern (Nutzern)

2.4.5 Ziele von Facility Management-Dienstleistern

2.4.6 Zielkonflikte und mögliche Lösungsansätze

3 Der normative Rahmen des Facility Managements

3.1 Einführung

3.2 Normgebende Institute im Facility Management

3.2.1 German Facility Management Association – Deutscher Verband für Facility Management e.V. (GEFMA)

3.2.2 RealFM e.V. Association for Real Estate- and Facility Managers

3.2.3 Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau e.V. (VDMA)

3.2.4 Deutsches Institut für Normung e.V. (DIN)

3.2.4.1 Ebenen der Normungsarbeit

3.2.4.2 Bedeutung der Normnummern

3.2.5 Weitere wichtige Regelsetzer im Facility Management

3.3 Überblick der Normen und Richtlinien

3.3.1 Gegenüberstellung DIN EN 15221-1, DIN 32736 und GEFMA 100

3.3.2 Normen und Regelwerke

3.3.2.1 Facility Management (Allg. Definitionen/Grundlagen)

3.3.2.2 Technisches Gebäudemanagement

3.3.2.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement

3.3.2.4 Flächenmanagement

3.3.2.5 Sonstige Aspekte des Facility Managements

3.4 Gesetze und rechtliche Aspekte im Facility Management

3.4.1 Das Betreibermodell im Facility Management

3.4.1.1 Verträge des Betreibermodells

3.4.1.2 Betreiberverantwortung im Facility Management

3.4.1.3 Die speziellen Pflichten des Gebäudebetreibers

3.4.2 Voraussetzungen und Grundlagen des Arbeitsschutzrechts

3.4.2.1 Das Arbeitsschutzrecht

3.4.2.2 Das Arbeitsschutzgesetz

3.4.3 Die Arbeitsschutzverordnungen

3.4.3.1 Arbeitsstättenverordnung

3.4.3.2 Baustellenverordnung

3.4.3.3 Gefahrstoffverordnung

3.4.3.4 Lastenhandhabungsverordnung

3.4.3.5 PSA-Benutzungsverordnung

3.4.3.6 Die Betriebssicherheitsverordnung

3.4.4 Die Bauordnungen und das Brandschutzrecht der Länder

3.4.5 Das Produktsicherheitsgesetz

3.4.6 Die Unfallverhütungsvorschriften

3.4.7 Unternehmenspflichten gegenüber der Umwelt

XI 3.4.7.1 Der Immissionsschutz

3.4.7.2 Der Klimaschutz

3.4.7.3 Der Bodenschutz

3.4.7.4 Der Gewässerschutz

4 Kaufmännisches Gebäudemanagement

4.1 Einführung

4.2 Objektbuchhaltung

4.2.1 Allgemeine Grundlagen der Objektbuchhaltung

4.2.2 Prozessablauf Objektbuchhaltung Miete/Nebenkosten

4.2.3 Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten

4.2.3.1 Grundlagen

4.2.3.2 Verteilungsschlüssel der Nebenkostenumlage

4.2.3.3 Fallbeispiel Nebenkostenabrechnung

4.3 Vertragsmanagement

4.3.1 Gewerbemietvertragsmanagement

4.3.1.1 Einpflege in die EDV

4.3.1.2 Elemente des Mietvertragsmanagements

4.3.2 Vertragsmanagement von Dienstleistungsverträgen

4.3.2.1 Methoden und Werkzeuge der Vertragsarbeit

4.3.2.2 Vertragsdauer

4.3.2.3 Haftung und Versicherung während der Vertragslaufzeit

4.3.2.4 Vertragsbeendigung

4.4 Kosten- und Leistungsrechnung im Facility Management

4.4.1 Grundlagen der Kostenrechnung

4.4.1.1 Kostenartenrechnung

4.4.1.2 Kostenstellenrechnung

4.4.1.3 Kostenträgerrechnung

4.4.2 Vollkostenrechnung

4.4.2.1 Kostenartenrechnung

4.4.2.2 Kostenstellenrechnung

4.4.2.3 Kostenträgerrechnung

4.4.3 Teilkostenrechnung

4.4.3.1 Kostenartenrechnung

4.4.3.2 Kostenstellenrechnung

4.4.3.3 Kostenträgerrechnung

4.4.3.4 Teilkostenrechnung auf Basis relativer Einzelkosten

4.4.4 Prozesskostenrechnung/Activity Based Accounting

4.4.4.1 Prozesskostenstellenrechnung

4.4.4.2 Kostenträgerstückrechnung/Kalkulation

4.4.5 Spezifische Aspekte des Facility Managements

4.5 Controlling und Reporting im Facility Management

4.5.1 Ziele des Controllings im Facility Management

4.5.2 Aufbau des Controllings im Facility Management

4.5.3 Strategisches Controlling

4.5.4 Operatives Controlling

4.5.5 Controlling in der Entstehungsphase einer Immobilie

XII 4.5.6 Controlling in der Nutzungsphase einer Immobilie

4.5.7 Controllingprozesse

4.5.8 Controlling von Betriebskosten/Betriebskostenmanagement

4.5.9 Reporting im Facility Management

4.5.9.1 Grundlagen des FM-Reporting

4.5.9.2 Balanced Scorecard

4.6 Benchmarking

4.6.1 Benchmarking im Facility Management

4.6.1.1 Arten des Benchmarkings

4.6.1.2 Der Benchmarking-Prozess

4.6.2 Benchmarking als Instrument des Betriebs- und Nebenkostenmanagements

4.6.2.1 OSCAR (Jones Lang LaSalle/CREIS)

4.6.2.2 Immobench (TREUREAL)

4.6.2.3 Key-Report Office (BNP Paribas Real Estate Germany)

4.6.2.4 ATGA

4.6.2.5 fm.benchmarking

4.6.3 Benchmark-Studie: Leistungsumfang und Vergütungsstruktur im KGM

4.6.3.1 Vorgehensweise

4.6.3.2 Ergebnisse zum KGM-Leistungsspektrum

4.6.3.3 Ergebnisse zum KGM-Vergütungsspektrum

4.6.3.4 Ausblick auf zukünftige Entwicklungen

4.7 Einfluss des Facility Managements auf die Immobilienrendite

4.7.1 Renditeorientierte Ausrichtung im Facility Management

4.7.2 Fallbeispiel Büroimmobilie

4.7.2.1 Ausgangssituation

4.7.2.2 Fall 1: Anschlussvermietung ohne Mietsteigerung

4.7.2.3 Fall 2: Anschlussvermietung mit Flächenoptimierung

4.7.2.4 Fall 3: Einsparung von Bewirtschaftungskosten durch Investition

4.7.2.5 Auswirkungen der Facility Management-Maßnahmen auf Rendite, Cashflow und Bilanz und Erfolgsrechnung

4.7.3 Treiber der Immobilienrendite

5 Technisches Gebäudemanagement

5.1 Einführung

5.2 Ziele und Methoden des technischen Gebäudemanagements

5.2.1 Begriffsbestimmung/Ziele

5.2.2 Die Methodik des technischen Gebäudemanagements

5.3 Inhalte des technischen Gebäudemanagements

5.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements

5.4.1 Betreiben

5.4.2 Instandhalten

5.4.2.1 Definition Instandhaltung

5.4.2.2 Ziele der Instandhaltung

5.4.2.3 Instandhaltungsprozess

5.4.2.4 Instandhaltungsmanagement

5.4.3 Dokumentation

XIII 5.4.4 Energiemanagement

5.4.4.1 Definition Energiemanagement

5.4.4.2 Ziele und Aufgaben des Energiemanagements

5.4.4.3 Instrumente des Energiemanagements

5.4.4.4 Optimales Betreiben

5.4.4.5 Finanzierungsmodelle für Energieeinsparungen

5.4.5 Informationsmanagement

5.4.6 Modernisierung des Gebäudebestandes

5.4.6.1 Definition und Ziel der Modernisierung

5.4.6.2 Abgrenzung Modernisierung/Sanierung

5.4.7 Verfolgen der technischen Gewährleistung

6 Infrastrukturelles Gebäudemanagement

6.1 Einführung

6.2 Definition und Grundlagen des infrastrukturellen Gebäudemanagements

6.2.1 Definition des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. DIN 32736

6.2.2 Inhalte des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. DIN 32736

6.2.3 Inhalte des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. GEFMA 100-1

6.3 Ausgewählte Leistungsbereiche des infrastrukturellen Gebäudemanagements

6.3.1 Verpflegungsdienste

6.3.2 Gebäudereinigung

6.3.3 Umzugsdienste

6.3.3.1 Umzugs-Projektteam

6.3.3.2 Raumplanung

6.3.3.3 Objektbegehung

6.3.3.4 Logistisches Konzept

6.3.3.5 Nacharbeiten

6.3.4 Sicherheitsdienste

6.3.4.1 Personalanforderungen

6.3.4.2 Ausarbeiten eines Sicherheitskonzepts

6.3.4.3 Einzelne Sicherheitsdienstleistungen

6.3.4.4 Gebäudesicherheit

6.3.4.5 Rechtliche Aspekte

6.3.5 Bürodienste

6.3.5.1 Telefonzentrale

6.3.5.2 DV-Dienste

6.3.5.3 Postdienste

6.3.5.4 Kopier- und Druckdienste

6.3.5.5 Sekretariatsdienste

6.3.5.6 Reisedienste

6.3.5.7 Zentralarchiv

6.3.6 Gebäude- und Servicedienste

6.3.6.1 Gärtnerdienste

6.3.6.2 Empfangs- und Pförtnerdienste

XIV 6.3.6.3 Parkraummanagement

6.3.6.4 Entsorgungsdienste

6.3.6.5 Geld- und Wertdienste

6.3.6.6 Fuhrparkmanagement

6.4 Infrastrukturelles Gebäudemanagement auf Flughäfen

6.4.1 Funktion von Flughäfen

6.4.2 Gebäudemanagement an Flughäfen

6.4.3 Aufgaben des IGM an Flughäfen

6.4.3.1 Flugzeugabfertigung

6.4.3.2 Sicherheitsdienst

6.4.3.3 Loungeservices

6.4.3.4 Pushback

6.4.3.5 Boarding Support

6.4.3.6 Non-Aviation und Airport Retailing

7 Flächenmanagement

7.1 Einführung

7.2 Eingliederung und Grundlagen des Flächenmanagements

7.2.1 Eingliederung des Flächenmanagements im Facility Management

7.2.2 Grundlagen des Flächenmanagements

7.2.3 Leistungen des Flächenmanagements

7.2.4 Internes Mietmodell als Werkzeug im Flächenmanagement

7.3 Ziele des Flächenmanagements

7.3.1 Ziele aus der Sicht des Nutzers oder Mieters